Uge 18 - 2016 

Hvad koster det at skifte realkreditselskab?

Overvejer du at skifte realkreditselskab? Er du træt af, at dit realkreditselskab hæver bidragssatsen på dit realkreditlån? Er du i tvivl om du har det rigtige boliglån? Hvad koster det at skifte realkreditselskab?

Den store opmærksomhed om de stigende bidragssatser på realkreditlån, har gjort mange boligejere opmærksomme på omkostninger på deres lån. Det har fået mange til at overveje muligheden for at sænke omkostninger ved at skifte realkreditselskab.

Fælder når du skal skifte realkreditselskab

Der er da også muligheder for at spare omkostninger på dine lån, men pas på, der er nogle fælder undervejs. Husk, at priser og gebyrer på realkreditmarkedet ændrer sig hele tiden, og dét selskab, der er billigst i dag, ikke nødvendigvis er det i morgen. Fra 1. juli 2016, hvor Totalkredits annoncerede bidragsforhøjelser træder i kraft, vil Totalkredit være dyrest med mange lån, men du kan ikke vide om, de realkreditselskaber, der er billigst i dag, hæver bidragssatserne i morgen.

Hvis du har flere lån, er det i praksis svært at nøjes med at flytte ét af dine lån til et andet realkreditselskab, også selvom det kun er ét af dine lån, du er utilfreds med. Det selskab, du skifter til, vil gerne overtage alle dine lån, for at få størst mulig indsigt i og kontrol med din økonomi. Hvis din økonomi er meget sund og din belåning lav, kan du dog i nogle tilfælde få lov til at beholde et lån i et andet realkreditselskab, hvis der er gode argumenter for det.

Insisterer det nye realkreditinstitut på, at alle dine lån skal omlægges, skal du især være opmærksom på indfrielsesvilkårene, hvis du har rentetilpasningslån, rentemaks eller rentegarantilån. På disse typer lån kan indfrielseskursen ligge over kurs 100. Der vil normalt være en overkurs ved indfrielse af rentemaks og rentegarantilån. Det betyder i praksis, at du bør undgå at omlægge sådanne lån inden garantiens ophør. Hvis skiftet til nyt realkreditinstitut indebærer omlægning af lån til over kurs 100, bør du undlade at skifte.

Kan du omlægge realkreditlån og få en lavere bidragssats?

Hvad koster det at omlægge realkreditlån?

Når realkreditselskaber omlægger dine lån, opkræver de omkostninger til kurtage, når de handler obligationerne. Både når de køber for at indfri dine eksisterende lån, og når de udsteder obligationer på dit nye lån. Kurtagen ligger typisk på 0,15-0,25 % af det handlede beløb. Er det fx et lån på 1 mio. kr., koster kurtagen ca. 1.500-2.500 kr. både ved køb og salg. Der er normalt et maksimum på denne omkostning.

I forbindelse med optagelse af nye lån og rentetilpasning beregner realkreditselskabet også en kursskæring, der bliver en omkostning for dig. Den er 0,2 % ved rentetilpasningslån med længere løbetider, dvs. med op til 5 års rentetilpasningsperiode, og 0,3 % for kortere løbetider. Nordea Kredit skiller sig ud ved også at kræve 0,3 % for længere løbetider. Der betales ikke kursskæring ved fastforrentede lån.

Derudover tager realkreditselskabet også et sagsgebyr for at omlægge et lån, uanset om du er ny eller gammel kunde. Gebyret er forskelligt fra selskab til selskab og afhænger i nogle tilfælde også af, hvilken type kunde du er. Sagsgebyret løber ofte op i 3-4.000 kr. for et lån. Nogle selskaber giver rabat, hvis du er kunde i den bank, selskabet samarbejder med.

Du betaler altid tinglysningsafgift til staten, når du omlægger lån. Tinglysningsafgiften består af et fast gebyr på 1.660 kr. pr lån og et variabelt gebyr på 1,5 % af lånebeløbet. Skal du ikke låne flere penge i forbindelse med, at du omlægger lån, er den variable tinglysningsafgift betalt, og du kan nøjes med at betale det faste gebyr på 1.660 kr. pr lån.

Er det tid til at omlægge dine lån?

Så meget koster det at omlægge et lån på 1 million

Vælger du at flytte realkreditselskab med et lån på 1 million kr. og optager et F5 lån bliver omkostningerne som følger:

Sagsgebyr Ca. 3.500 kr.
Kurtage Ca. 4.000 kr.
Kursskæring Ca. 2.000 kr.
Tinglysning Ca. 1.660 kr.
I alt Ca.11.160 kr.
© 2016 Finanshuset i Fredensborg

Det er en forudsætning, at lånene indfris til kurs 100. Det kan konverterbare obligationslån altid til terminen. Har du variabelt forrentede kontantlån er kursen normalt kun 100 i forbindelse med rentetilpasning. Har du fx F3 lån, er kursen på lånet sandsynligvis ikke 100, når du henvender dig til et nyt realkreditselskab.

Hvis det realkreditselskab du flytter til insisterer på, at du omlægger lånet inden rentetilpasning, kan du få et kurstab, – det er en ekstra omkostning for dig.  Er kursen eksempelvis 102 på indfrielsestidspunktet, kan du lægge 20.000 kr. oven i de øvrige omkostninger.

Hvis kursen på lånet er under 100 ved indfrielsestidspunktet, får du tilsvarende en gevinst, idet gælden der skal indfris bliver lavere.

Sådan vælger du det rigtige realkreditlån

Kan det betale sig at omlægge?

Omkostningerne til at omlægge dine lån gør, at der kan gå lang tid før omkostningerne til omlægning er dækket ind. Kan du spare 0,5 % på dit bidrag for et lån på 1 million kr., sparer du 5.000 kr. om året. Da både renter og bidrag kan trækkes fra i skat, bliver besparelsen reelt kun på ca. 3.400 kr.

Med en besparelse efter skat på 3.400 kr. tager det godt 3 år før stiftelsesudgifterne på 11.160 kr. er tjent hjem. Nogle realkreditselskaber og banker har i øjeblikket reduceret gebyret for at omlægge lån. Får du i eksemplet et nedslag på fx 2.000 kr. tager det kun 2½ år inden omkostningerne er tjent hjem.

Når du overvejer at omlægge dine lån, bør du være opmærksom på, at et realkreditlån i gennemsnit lever i ca. 7 år, inden det bliver lagt om. Et lån kan fx ophøre på grund at flytning, i forbindelse med en låneomlægning ved overgang til pension, eller fordi udvikling i renten gør det hensigtsmæssigt at ændre sammensætningen af lån.

Regner vi i eksemplet med, at besparelsen på 0,5 % på bidragssatsen løber over en periode på 7 år, bliver den samlede besparelse på ca. 13.000 kr., når stiftelsesomkostningerne på 11.160 kr. er trukket fra.

Skal du skifte fra Totalkredit?

5 råd om valg af realkreditlån

  • Undgå så vidt muligt at omlægge rentegarantilån og variabelt forrentede lån, der ikke skal rentetilpasses lige nu, hvis kursen er over 100.
  • Det giver mest mening at omlægge store lån, da sagsgebyr og tinglysningsafgift til staten afregnes som faste beløb, og disse faste udgifter til omlægning derfor er relativt mindre for store lån.
  • Undersøg om du kan få bedre vilkår i andre realkreditselskaber, hvis du alligel skal omlægge lån af andre grunde fx i forbindelse med skift fra fast til variabel rente. Når du alligevel skal betale de faste udgifter, er det gratis at skifte selskab.
  • Tænk på, hvor lang tid du bliver boende, inden du omlægger lån. Bliver du boende i din bolig i lang tid, er det en bedre forretning at omlægge lån, end hvis du flytter inden for få år.
  • Kursskæring ved rentetilpasning af variabelt forrentede lån er ikke vigtigt, når du vælger realkreditselskab, da forskellen mellem selskabernes priser på dette punkt er ganske lille. Løbetiden på lånet er vigtigere. Du kan minimere omkostningen på kursskæring ved at optage lån, længere tid mellem rentetilpasningerne.

Bidragssatserne stiger – kan du gøre noget?