Uge 44 - 2017 

Spørgsmål om boligøkonomi, boliglån og realkredit

Kim Valentin besvarer spørgsmål om boligøkonomi, boliglån og realkredit for Bolius Boligejernes Videnscenter. Her har du 3 spørgsmål og svar om boligøkonomi.

Skal vi omlægge vores 3,5 %-lån?

Vi har et 3,5 %-lån med fast rente og en restgæld på ca. 700.000 kr. Restløbetiden er ca. 25 år. Kan det betale sig at omlægge til et 2 %-lån, hvis det koster ca. 20.000 kr. i omkostninger inkl. kurstab?

Svar

Beholder I lånet i mere end 3 år, tjener besparelsen på renten (med et anslået skattefradrag på 33 %) omkostningerne til omlægningen ind.

Derudover forbedrer I jeres muligheder for en kursgevinst, hvis I på et tidspunkt indfrier lånet. Stiger renten med fx 1,5 %-point i løbet af de næste 3 år, får I ingen kursgevinst med jeres nuværende lån. Med et 2 %-lån vil jeg anslå, at I får en kursgevinst på 60-70.000 kr., fordi kursen på 2 %-obligationen vil falde til et godt stykke under 100, – måske til omkring kurs 90. Denne kursgevinst er i øvrigt skattefri.

God mulighed for at omlægge realkreditlån

Hvordan finansierer vi ombygningen?

Vi har for kort tid siden købt et hus, som vi er gået i gang med at bygge om. I forbindelse med ombygningen har vi brug for at låne ca. 1 mio. kr. i en kortere periode, indtil vi får solgt vores gamle hus. Det er til salg for 4,2 mio. kr., og vi har gæld i det for knap 2 mio. Vi regner med at få det solgt til 4 mio. kr. i løbet af et par måneder.

Det nye hus har kostet 5 mio. kr. og er belånt med 60 % Skal vi optage lånet til ombygningen i det nye eller det gamle hus, og hvilken type lån skal vi vælge?

Svar 2

I bør overveje at vælge et prioritetslån i banken frem for et obligationslån, da etableringsomkostninger og indfrielsesgebyrer mm. er højere på sidstnævnte. Da I kun skal bruge pengene i få måneder, vejer etablerings- og indfrielsesomkostninger på obligationslånet væsentlig tungere end den lavere rente.

I bør dog stadig gå efter den lavest mulige rente, så få tilbud fra flere forskellige banker.

Hvis i optager lånet i jeres nye hus, kan I ”genbruge” lånet senere, hvis I få brug for det. Et prioritetslån fungerer nemlig som en kassekredit, der ikke koster jer noget, så længe I ikke bruger det. Optager I lånet i det gamle hus, mister I lånemuligheden, når huset er solgt.

Prioritetslån – alternativ til realkreditlån

Hvordan sikrer vi, at vi kan nedspare i huset?

Hvordan sikrer vi, at vi kan nedspare i huset og supplere vores pensioner ved at bruge af friværdien i huset?

Vi er nærmer os efterhånden de 60, og regner med at gå på pension om ca. 5 år. Vi har regnet med at supplere vores pensioner ved at bruge af friværdien i huset. Efter den seneste tids debat og nye regler for, hvordan realkreditselskaberne må låne ud, er vi imidlertid kommet i tvivl, om det stadig er muligt.

Værdien af vores hus er ca. 3-3,3 mio. kr. i dag, og vi regner med at have afviklet gælden på ca. 500.000 kr., når vi går på pension.

Hvad kan vi gøre for at sikre vores mulighed for at bruge af opsparingen i huset til at supplere vores pensioner?

Svar

Er der ikke særlige indfrielsesomkostninger på jeres lån, kan I omlægge til et nedsparings- eller prioritetslån allerede nu. På den måde sparer i tinglysningsafgift på 1,5 % af restgælden på jeres nuværende lån. Samtidig får i muligheden for at bruge nedsparingslånet til at supplere jeres pensioner, når det bliver aktuelt.

På den anden side, vil I stå jer godt hos banker og realkreditselskaber om 5 år med et gældfrit hus. Desuden gælder begrænsningerne af lånemulighederne først og fremmest husstande, der har belånt ejendommen med mere end 60 %, og der er I jo ikke i nærheden af.

Der kan være stor forskel på, hvordan bankerne ser på jeres økonomi og på prisen for et nedsparingslån i de forskellige banker. Sørg derfor for at få tilbud fra flere forskellige banker, inden I siger ja til et lånetilbud.

Om nogle år når I nærmer jer pensionstidspunktet, er det i øvrigt en god idé at få uafhængig rådgivning om, hvordan I bedst tilrettelægger nedsparingen. Der kan fx være meget at spare ved at undgå modregninger i folkepensionen.

Få tryghed om boligøkonomi, boliglån og realkredit

okt 31st, 2017 | Tags:,