Uge 07 - 2020 

Usikkerhed om værdien af andelsboliger

Udlejernes mulighed for at sætte huslejen op efter renoveringer begrænses. Det giver usikkerhed om værdien af andelsboliger.

Ny boligaftale skal begrænse spekulanter

En ny boligaftale skal begrænse udlejernes mulighed for at hæve huslejen ved hjælp af unødvendige renoveringer. Boligreguleringslovens § 5.2 skal strammes for at gøre det sværere for udlejere at sætte huslejen op i forbindelse med større renoveringer af boligen.

Formålet et at stække de professionelle ejendomsinvestorer, der de seneste år har opkøbt beboelsesejendomme og gennemført omfattende renoveringer for derefter at hæve huslejen til et niveau, mange lejere har svært ved at betale.

Nye regler for leje- og andelsboliger

Ændringerne af loven er endnu ikke vedtaget i Folketinget, så der kan ske justeringer, men i skrivende stund, indeholder aftalen følgende ændringer:

  • Spekulantstop, der sikrer, at en huslejestigning efter en § 5.2-modernisering først kan ske fem år efter en ny ejer overtager ejendommen.
  • Lejen for en § 5.2-lejlighed skal fremover fastsættes til “det lejedes værdi”. Det vurderer nogle, kan medføre et fald i lejen på cirka 10 procent og dermed påvirke forrentning af ejendommen negativt.
  • For at gennemføre en § 5.2-modernisering skal ejendommen forbedres til energiklasse C eller stige mindst to niveauer i energiklasse.
  • Det skal være lettere for offentligheden at finde ud af, om en § 5.2-leje er godkendt eller ej.
  • Udlejeren må ikke længere tilbyde lejeren penge for at opsige lejemålet. Dog kan lejer aftale en frivillig fraflytning med udlejer.
  • Huslejenævnet skal undersøge lejlighedens stand og behovet for en påtænkt modernisering, inden udlejeren udfører end 5.2-modernisering.
  • For andelsboliger gælder det, at vurdering af en andelsboligforenings værdi kan forlænges, idet den aktuelle valuarvurdering eller den offentlige vurdering kan benyttes over en længere periode.

Usikkerhed om vurderinger af andelsboliger

Især det sidste punkt giver anledning til usikkerhed om den fremtidige prisfastsættelse af andelsboliger. Det skyldes, at de foreninger, som benytter sig af en årlig valuarvurdering for at fastlægge værdien af andelsforeningen, kan vælge at benytte den seneste valuarvurdering fra før ændringerne flere år frem.

Normalt udfærdiges der en ny valuarvurdering hvert år, der lægges til grund for eventuel justering af andelskronen og dermed prisen på ejendommen og boligerne.

Men det ændrer ikke ved, at købere og kreditgivere med de nye regler kan og bør vurdere værdien af andelsboligen mere kritisk. Det skyldes, at andelsboliger prisfastsættes ud fra prisen for tilsvarende lejeboliger. Med de foreslåede ændringer af boligreguleringsloven kan værdien af andelsboliger falde, fordi huslejen for lejeboliger ikke kan stige så meget som før.

Om det slår igennem på attraktive andelsboliger i de større byer, er i skrivende stund tvivlsomt, – det må fremtiden vise. Jyske Bank har dog allerede meldt ud, at banken vil nedjustere vurderingen af andelsboliger med 15-16 % som følge af forslaget.

Andelsbolig kan være bedre end ejerbolig

Købere bør forsøge at forhandle prisen ned

Problemet for nye købere er derfor, at de kan stå overfor at skulle købe en andelslejlighed, der benytter sig af en værdifastsættelse ud fra den tidligere ”gamle” valuarvurdering. Andelen kan derfor være vurderet for højt i sammenligning med en tilsvarende lejelejlighed efter de nye regler.

Købere kan dermed risikere at købe for dyrt, og de kan forvente, at banken vil være kritisk overfor en fuld belåning. Så selvom den regnskabsmæssige andelskrone ikke isoleret set nødvendigvis påvirkes negativt af regelændringer, bør købere alt andet lige forholde sig kritisk til prisen og forsøge at forhandle en lavere pris.

Derfor er reglen om, at foreningen kan benytte den seneste ”gamle” vurdering en regel, der ikke sikrer, at en sælger nødvendigvis kan sælge til ”gammel pris”, da en forstandig og kritisk køber kan argumentere for en prisreduktion som følge af de nye regler.

Med andre ord, burde markedsmekanismerne virke ved, at købere presser prisen under fuld andelskrone for de andelsboligforeninger, der benytter sig af gamle valuarvurderingen.

Om det vil ske, er tvivlsomt, især for attraktive andelsboliger i de større byer. Her har der de seneste år været meget stor efterspørgsel og rygter om ulovlige penge under bordet.

Det er derfor slet ikke sikkert, at ændringerne af boligreguleringsloven vil slå væsentlig igennem for andelsboliger. Desuden vil en andelsboligkøber, der regner med at blive boende i mange år, måske resten af livet, med åbne øjne gerne betale en lidt for høj pris her og nu for at kunne bo i drømmeboligen på lang sigt.

Overvejer du at købe en andelsbolig, bør du derfor være kritisk overfor en andelspris baseret på en valuarvurdering fra før regelændringen og søge uafhængig rådgivning.

4 råd til et bedre boligkøb

feb 12th, 2020 |