Hvad er vigtigt, hvis du overvejer prioritetslån som alternativ til realkreditlån. Hvad er bedst, hvis ydelse og omkostninger er næsten ens?
Realkredit eller prioritetslån – hvad er bedst?
Børsen undersøgte d. 7. august 2026 forskellen mellem prioritetslån og realkreditlån. Artiklen tager udgangspunkt i en sammenligning af et prioritetslån, et variabelt og et fast forrentet 30-årigt realkreditlån udført af Realkredit Danmark (RD).
Børsen konkluderer, at prioritetslån og et realkreditlån med variabel rente, ligner hinanden, når det gælder ydelse og omkostninger. Ydelsen før skat er næsten identisk mens omkostningerne er en smule lavere på det variable lån over lånets fulde løbetid.
I artiklen udtaler RD’s chefanalytiker, Nicolas Norby for, at ”Flexkort er mere gennemsigtigt, fordi priserne er ens for alle, mens Danske Bolig Fri (prioritetslånet) har større fleksibilitet, hvis kunden løbende vil betale ekstra af på lånet.”
Brug dit prioritetslån som kassekredit – Finanshuset Fredensborg
Risiko og gennemsigtighed bør afgøre dit valg
Kommentar. Der skal ikke være tvivl om, at realkreditlån er betydeligt mere gennemsigtigt end banklån, fordi renterne på realkreditlån sættes af markedet. På banklån (prioritetslånet) fastsættes rentetillægget individuelt af banken i forhold til kundens økonomi.
Det er altså mere uigennemsigtigt, både hvad den rigtige rente er for dig ved optagelse af lånet, og hvad renten bliver på sigt, når tillægget ændrer sig. Lige nu er der stor konkurrence om kunderne, men hvad sker der hvis konkurrencen om kunderne falder. Og hvad sker der i en lavkonjunktur. Typisk vil kreditværdigheden for mange kunder falde, og vil rentetillæggene så stige?
Denne usikkerhed skal afspejle sig i dit valg, og hvis priserne er meget tæt på hinanden, så vil valget falde ud til fordel for realkreditlånet.
Du skal regne med, at realkreditlån har samme pris for alle låntagere – næsten altså. Enkelte låntagere med meget store lån kan forhandle bidragssatsen. Individuelle vilkår på bidragssatsen er dog så godt som udryddet i branchen.
En anden ting ved Børsens artikel, der bør kommenteres, er, at fastforrentede lån indgår i artiklen. Det giver ikke mening at sammenligne fast forrentede lån med variabelt forrentede lån. Risikoen er helt forskellig, og det samme gælder muligheden for at omlægge lånet i løbetiden. Det er med en kliché som at sammenligne æbler og pærer.
Et fastrentelån giver mulighed for at omlægge ned eller op i rente, hvis renterne i samfundet ændrer sig. Det er ikke muligt med variabelt forrentede lån.
Et fastrentelån kan endda give skattefri kursgevinster, hvis renter stiger og falder igen.
Det gode råd
Når du vælger boliglån, bør du først og fremmest afklare, hvilken risiko du kan tåle, og ud fra dette vælge mellem variabel og fast rente. Herefter kan du vælge mellem lånetilbud fra banker og realkredit.
Hvis variabel rente er bedst for dig, kan du vælge at også få tilbud på prioritetslån og sammenligne ÅOP. Er forskellen lille, vil realkreditlånet typisk være at foretrække, fordi det er mere gennemsigtigt, da rente/rentetillæg fastsættes af markedet.
Det rigtige realkreditlån for dig – Finanshuset Fredensborg
Sammenligning af prioritetslån og realkreditlån
RD’s sammenligning tager udgangspunkt i et tænkt eksempel, hvor et par ønsker at købe en ejerlejlighed til 6 mio. kr. Der undersøges to scenarier, ét hvor 60 % af købesummen skal finansieres, og ét med en maksimal belåningsgrad på 95 %. Begge scenarier sammenligner 3 lån:
- prioritetslån, med rentetilpasning hver 3. måned,
- Flexkort-lån med rentetilpasning hver 6. måned og et
- realkreditlån med fast rente i 30 år.
Scenarie 1
Kontantpris på 6 mio. kr. og med en udbetaling på 2.400.000 (40 pct.) Belåning på 60 pct. Parret låner 3,6 mio. kr.
| Scenarie 1 | Danske Bolig Fri (prioritetslån) | FlexKort | Fastforrentet lån |
| Løbetid | 29 år og 10 måneder | 30 år | 30 år |
| Udbetalt kreditbeløb | 3.602.500 | 3.602.986 | 3.603.434 |
| Hovedstol | 3.656.000 | 3.655.000 | 3.741.000 |
| Omkostninger | 2.191.093 | 2.015.124 | 2.996.875 |
| Heraf etableringsomkostninger | 64.665 | 56.820 | 57.922 |
| Første års ydelse pr. måned før skat | 16.132 | 16.208 | 18.973 |
| Første års ydelse pr. måned efter skat | 13.557 | 13.818 | 15.511 |
| Debitorrente | 3,36 pct. | 2,25 pct. | 4,06 pct. |
| Bidragssats | N/A | 0,5832 pct. | 0,3552 pct. |
| ÅOP | 3,51 pct. | 3,31 pct. | 4,79 pct. |
Scenarie 2
Kontantpris på 6. mio. kr. med en udbetaling på 300.000 (5 pct.) Belåning på 95 pct. Parret låner samlet 5,7 mio. kr. og lægger selv 300.000 kr. Beløbet finansieres med et realkreditlån op til lånegrænsen på 80 % (lån 1) og et bankboliglån til resten (lån 2).
| Scenarie 2: Lån 1 | Danske Bolig Fri (prioritetslån) | FlexKort | Fastforrentet lån |
| Løbetid | 29 år og 10 måneder | 30 år | 30 år |
| Udbetalt kreditbeløb | 4.720.675 | 4.723.690 | 4.722.672 |
| Hovedstol | 4.800.000 | 4.789.000 | 4.900.000 |
| Omkostninger | 2.923.275 | 2.820.902 | 4.060.775 |
| Heraf etableringsomkostninger | 81.825 | 72.725 | 74.126 |
| Første års ydelse pr. måned før skat | 21.286 | 22.118 | 25.480 |
| Første års ydelse pr. måned efter skat | 17.853 | 18.760 | 20.783 |
| Debitorrente | 3,42 pct. | 2,52 pct. | 4,06 pct. |
| Bidragssats | N/A | 0,8064 pct. | 0,5102 pct. |
| ÅOP | 3,56 pct. | 3,54 pct. | 4,96 pct. |
| Scenarie 2: Lån 2 | Boliglån | Boliglån | Boliglån |
| Løbetid | 29 år og 11 måneder | 29 år og 11 måneder | 29 år og 11 måneder |
| Udbetalt kreditbeløb | 981.825 | 978.810 | 979.828 |
| Omkostninger | 809.467 | 806.981 | 807.777 |
| Heraf etableringsomkostninger | 24.942 | 24.934 | 24.937 |
| Første års ydelse pr. måned før skat | 4990 | 4975 | 4980 |
| Første års ydelse pr. måned efter skat | 3742 | 3731 | 3735 |
| Debitorrente | 4,36 pct. | 4,36 pct. | 4,36 pct. |
| ÅOP | 4,58 pct. | 4,58 pct. | 4,58 pct. |
Kilde: Realkredit Danmark i Prioritetslån eller realkredit? Her er beregningen på, hvad der bedst kan betale sig | Børsen
Vilkår for realkreditlån og prioritetslån
Ifølge artiklen kan parret i scenariet med 60 % belåning spare 8.455 kr. i rente om året ved at indsætte 300.000 på den balancekonto, der hører til prioritetslånet. Der er dog stor forskel på vilkårene for prioritetslån og realkreditlån, som du skal være opmærksom på.
| Realkreditlån | Prioritetslån | |
| Hvem yder lånet? | Et realkreditinstitut | En bank |
| Hvordan fastsættes prisen? | Renten bestemmes af obligationsmarkedet. Dertil kommer en bidragssats, som bl.a. afhænger af belåningsgraden | Renten sammensættes af en markedsrente og et rentetillæg, der fastsættes individuelt af banken ud fra bl.a. kundens økonomi |
| Hvor ofte kan renten ændre sig? | Afhænger af lånetype. FlexKort ændres typisk hver sjette måned, fast rente ændres ikke i lånets løbetid | Typisk hver tredje måned |
| Er renten fast eller variabel? | Kan både være fast og variabel | Er typisk variabel |
| Hvad koster det at indfri lånet før tid? | Lån med fast rente kan indfries til kurs 100. Lån med variabel rente kan indfries kurs 100 ved refinansieringen og ellers til markedskursen, som kan være højere eller lavere end kurs 100 | Kan typisk indfries helt eller delvist uden ekstra omkostninger |
| Kan man afdrage ekstra undervejs? | Ja, men det er ofte mere besværligt og giver typisk bedst mening ved større beløb | Ja, ofte meget fleksibelt. Man kan typisk sætte ekstra penge ind løbende |
| Kan opsparing bruges aktivt? | Ikke direkte | Ja. Indestående på prioritetskontoen kan give en høj indlånsrente og dermed reducere netto-renteudgiften |
| Kan långiver opsige lånet? | Ja, i særlige tilfælde, f.eks. ved misligholdelse, brud på hvidvask- eller sanktionsregler, ulovlig belåning eller ejerskifte | Ja, i de samme særlige tilfælde. Der kan dog være yderligere opsigelsesmuligheder fra bankens side |
Kilde: Realkredit Danmark i Prioritetslån eller realkredit? Her er beregningen på, hvad der bedst kan betale sig | Børsen