Stærkt boligmarked trods udfordringer

Det danske boligmarked udvikler sig fortsat gunstigt trods stigende energipriser og højere renter. I Aarhus er markedet ophedet, mens det er køligt i København.

Gode forudsætninger understøtter markedet

I en prognose for boligmarkedet fra 2. juli 2026 er Nykredit overvejende positiv i sin vurdering af udviklingen de kommende år.

I første kvartal 2026 steg boligpriserne med 0,7 pct. for huse og 5 pct. for ejerlejligheder på landsplan. Samtidig er handelsaktiviteten fortsat høj, og udbuddet af huse til salg er faldende, hvilket understøtter prisudviklingen. Nykredit peger dog på, at prisstigningerne for ejerlejligheder er ved at miste fart, især i København.

Nykredit vurderer, at dansk økonomi fortsat er robust trods energikrise og højere renter. Lønningerne stiger hurtigere end inflationen, og skattelettelser forbedrer husholdningernes økonomi. Sammen med et fortsat begrænset boligudbud giver det grundlag for fortsatte prisstigninger.

Boligpriser i Danmark pr. kvartal, 2021 k1 – 2026 k1, for hhv. ejerlejligheder, fritidshuse og parcel/rækkehuse. Kilde: Finans Danmark – Boligstatistik

Den gode udvikling fortsætter

Nykredit forventer, at huspriserne på landsplan stiger med 5,7 pct. i 2026, 3,0 pct. i 2027 og 2,2 pct. i 2028. For ejerlejligheder ventes prisstigningerne at blive endnu større i 2026, men derefter betydeligt mere afdæmpede. Banken fremhæver, at boligkøbernes økonomi generelt har plads til moderate prisstigninger, selv hvis renterne stiger yderligere.

Ifølge prognosen vil prisudviklingen dog bremse op på længere sigt. Nykredit forventer nemlig, at boligbyggeriet gradvist kommer op i gear i 2027 og 2028. Flere nybyggede boliger vil øge udbuddet og dermed dæmpe prispresset

Huspriser stiger i hele landet – Finanshuset Fredensborg

Københavnsk marked går ned i gear

Prognosen forudsiger, at København er på vej ind i en ny fase. Ejerlejlighedspriserne i hovedstaden er steget markant de seneste år, men stigende udbud og større prisnedslag peger nu mod et mere afdæmpet marked.

Nykredit forventer således, at ejerlejlighedspriserne i København samlet stiger 11 pct. gennem 2026, men kun omkring 2 pct. i 2027. Samtidig kan højere boligskatter i 2027 og 2028 lægge en dæmper på købernes betalingsvilje. Banken vurderer derfor, at risikoen for tilbageslag er større i København end i resten af landet, hvis økonomien skulle blive svækket.

Reel risiko for boligboble i København – Finanshuset Fredensborg

Priser på ejerlejligheder pr. m² i København og Aarhus, aug. 2024 – juli 2026. Kilde: Boligmarkedet | Boligsiden

Medvind i Aarhus og uden for de store byer

Mens boligmarkedet i København køler af, ser Nykredit lysere på udviklingen i Aarhus. Her er ejerlejlighedspriserne allerede steget kraftigt, og banken forventer fortsat pæne prisstigninger i både 2026 og 2027. Det skyldes blandt andet et meget lavt udbud af boliger og stor tilflytning til byen.

Nykredit fremhæver også den såkaldte bølgeeffekt, hvor prisstigninger i de største byer spreder sig til andre dele af landet. Det gælder især på Sjælland, men også i Østjylland og Fyn, hvor banken forventer relativt stærk prisudvikling de kommende år.

Boligkøb i et brandvarmt boligmarked – Finanshuset Fredensborg

Sommerhuse fortsætter stigningen

Prognosen omfatter også sommerhusmarkedet. Her forventer Nykredit prisstigninger for hele landet på 8,1 pct. i 2026. Banken peger på høj handelsaktivitet, faldende udbud og en voksende gruppe af ældre købere som væsentlige forklaringer.

På længere sigt forudser Nykredit dog, at prisudviklingen for sommerhuse bliver mere afdæmpet. Prognosen lyder på prisstigninger på 2,4 pct. i 2027 og 2,2 pct. i 2028, hvilket er lidt lavere end forventningen for helårsboliger

Fast ejendom er rygraden i din privatøkonomi

Fast ejendom er den vigtigste motor i formuen for danskernes privatøkonomi. Den korte opskrift på en god privatøkonomi er: Har du råd, og kan du tåle risikoen, bør du eje din egen bolig.

Kombinerer du ejerbolig (og evt. sommerhus), pensionsordninger og anden likvid opsparing, bliver din privatøkonomi bundsolid over tid.

Selv i kriseperioder, som vi ved kommer med mellemrum, vil din formue med denne sammensætning være mere robust end med en lejebolig. Efter Finanskrisen viste det sig eksempelvis, at privatøkonomier med ejerbolig var hurtigere tilbage i god form, – selv med store fald i værdien af ejerboligen, mens krisen stod på, – end økonomier uden ejerbolig og eller sommerhus.

Og det er ejerboligen, som er den formuedel du bør gå efter først på grund af disse 3 skattemæssige fordele:

1. Ingen ejendomsavancebeskatning (efter parcelhusreglen).
2. Rentefradragets værdi.
3. Mulighed for sikkerhed i realkreditlån med fast rente og mulighed for konvertering med skattegevinst i ejerperioden.

Har du en meget billig leje- eller andelsbolig, kan et sommerhus være et godt alternativ.

Fast ejendom er godt for din formue – Finanshuset Fredensborg

Det gode råd

Der er to spørgsmål, som er vigtige at svare på, når det gælder fast ejendom i formuen. Svarene afhænger naturligvis af dine individuelle forhold, men for mange gælder følgende:

Hvor meget fast ejendom skal fylde i din formue?

Når du går på pension, bør fast ejendom udgøre mindst ca. 30 % af formuens værdi og i de fleste tilfælde ikke mere end 50 %. Hvis fast ejendom fylder for meget, risikerer du at komme til at mangle likviditet i din økonomi.

Bør du altid have lån i din ejendom?

Det er en god tommelfingerregel at regne med, at du skal have omkring 40-50 % i lån i din ejerbolig. Du skal selvfølgelig vurdere det i forhold til din betalingsevne på pensionstidspunktet. Her er afdragsfrihed på dine lån en vigtig faktor. Jo hurtigere du kommer ned på omkring 50-60 % i lån af ejendomsværdien desto bedre. På den måde minimerer du renteudgifter og bidraget på realkredit- og prioritetslån.

Derfor skal du spare op i en ejerbolig – Finanshuset Fredensborg