Renter og konkurrence ændrer vilkår for boligfinansiering. Realkreditlån er ikke længere altid billigst, det er dårligt for forbrugerne på lang sigt.
Markedet er vendt på hovedet
I mange år var regnestykket enkelt. Realkreditlån var billigst og banklån dyrest. Men den logik holder ikke længere. De seneste års renteudvikling og bankernes indbyrdes konkurrence har udvisket forskellen og i nogle tilfælde vendt situationen på hovedet.
Hvor realkredit tidligere havde en klar prisfordel, er vilkårene i dag mere jævnbyrdige. For nogle boligejere kan banklånet endda være den billigste løsning.
Ændringer i markedet kan true realkreditten
Det er ærgerligt, at konkurrencen mellem realkreditselskaber ikke har udviklet sig på samme måde, som det er sket mellem bankerne.
De store spillere på bank- og realkreditmarkederne har til en vis grad interesse i, at realkreditlån bliver mindre konkurrencedygtige. Det skyldes, at det er sværere at tjene penge på realkreditlån, fordi et overskud i realkreditselskaberne ikke bare kan gives videre til moderbankerne.
Nordea, Danske Bank og Jyske Bank er drivende for denne udvikling i markederne. Nykredit har en anden konstruktion, og det er da også næsten altid herfra, at konkurrencen kommer.
På længere sigt er det dårligt for forbrugerne, at realkreditmarkedet udvandes. Det er det af den simple årsag, at bankerne hurtigt kan sætte priserne op igen, når realkreditprodukterne, som vi kender dem i dag, bliver udvandede, og måske helt forsvinder, når volumen er faldet. Volumen er nemlig helt afgørende for, at priserne kan holdes nede, og produkterne kan udvikles.
Der er en helt afgørende årsag til, at realkreditlån bør beskyttes som produkt. Det er er, at renterne er givet af markedet. Det er renterne i bankerne ikke i langt de fleste tilfælde. Rentemarginalen er derfor helt anderledes gennemsigtig på et realkreditlån.
3 ting har ændret billedet
For det første er de samlede omkostninger på et realkreditlån steget markant.
For det andet udgør bidragssatser en meget større andel af de samlede omkostninger. Det er ikke kun renten, der afgør prisen. Gebyrer og bidrag udgør en større del af de samlede omkostninger, og her er realkreditten blevet relativt dyrere. På nogle lånetyper er omkostningerne steget med flere 100% over de sidste 20 år.
For det tredje har bankerne jo også skærpet konkurrencen. Især kunder med stærk økonomi møder i dag mere attraktive vilkår på banklån.
Se på lånets samlede økonomi
Hvad skal du så gøre? Den klassiske fejl er at fokusere på renten alene, når du vælger lån. I stedet bør du vurdere de samlede omkostninger over tid. Det gælder både renter, bidrag og stiftelsesomkostninger. Dertil kommer desuden lånets fleksibilitet f.eks. mulighed for indfrielse, kursgevinster og omlægning.
Det billigste lån er derfor ikke nødvendigvis det med den laveste rente eller den laveste ydelse her og nu.
Lav rente betyder ikke nødvendigvis billige lån
Historisk har lave renter fået mange til at fokusere på, hvad de kan sidde for pr. måned frem for, hvad lånet reelt koster. Det har bidraget til en oplevelse af billig finansiering og ført til højere gældsætning.
Med højere renter vender fokus tilbage til det centrale spørgsmål: Hvad koster lånet over hele løbetiden?
Vælg det billigste realkreditlån – Finanshuset Fredensborg
Når banklån er en mulighed
Der er især tre situationer, hvor banklånet kan være attraktivt:
1. Kort løbetid
Banklån afvikles typisk hurtigere, det giver lavere samlede renteomkostninger. Husk at førtidig indfrielse ikke må koste ekstra.
2. Lav belåning
Jo mindre risiko for banken, desto bedre vilkår kan du opnå.
3. Forhandlingsstyrke
Kunder med høj indkomst og solid økonomi kan presse prisen.
Sådan finder du det billigste lån
Vil du minimere de samlede omkostninger kan du benytte disse 4 taktikker:
1. Indhent flere tilbud
Forskellene mellem banker er større end mange tror.
2. Sammenlign samlede omkostninger
Sammenlign ikke kun rente – men også ÅOP efter skat og samlede betalinger.
3. Overvej kombinationer
Den optimale løsning er ofte en kombination af realkredit og bank.
4. Tænk i fleksibilitet
Mulighed for ekstraordinære afdrag kan have stor værdi.
Det rigtige realkreditlån for dig – Finanshuset Fredensborg
Konklusion
Boligfinansiering følger ikke længere de gamle tommelfingerregler. Realkredit er ikke altid billigst, og banklån er ikke altid dyrest.
Pas på med at tænke i gamle løsninger. Den rigtige løsning afhænger af din økonomi og din tidshorisont.
I denne artikel har du fået nogle gode råd til at vælge boliglån. Vil du være sikker på at vælge den bedste finansiering – ikke kun i teorien men også i praksis, kræver det en konkret beregning af din samlede økonomi.
Få tryghed om boligøkonomien
Hør om hvad uafhængig rådgivning kan gøre for dig.