fbpx

Sådan får du det rigtige realkreditlån

Hvordan vælger du det rigtige realkreditlån? Ikke ved at gætte på om renten stiger eller falder. Se i stedet på styrken af din privatøkonomi og din risikovillighed.

Renten på boliglån svinger med konjunkturene

De seneste år har mange økonomer spået, at renten ville stige . I stedet er renterne i flere omgange faldet til historisk lave niveauer, og boligejerne er strømmet til bankerne for at omlægge realkreditlån. Nu er rente så steget, men hvilket er så det rigtige realkreditlån for dig?

Det rigtige realkreditlån

Danske boligejere har i årenes løb sparet mange millioner kroner i fremtidige renteudgifter, netop fordi de havde de rigtige lån og kunne handle på renteudviklingen. Der er også en stor gruppe boligejere med variabelt forrentede lån, som ikke har omlagt lån, men som alligevel har haft fordel af rentefald. De har også de rigtige lån. Hvordan kan det så lade sige gøre?

På det danske realkreditmarked findes der snesevis af forskellige typer lån med alle mulige begrænsninger, muligheder, rentelåsningsperioder, rentelofter mm. Men når alt kommer til alt, er der reelt kun to slags lån at vælge mellem: Lån med variabel rente og lån med fast rente.

Det rigtige realkreditlån for dig – Finanshuset Fredensborg

Fast rente og omlægning af lån

Tager du et lån med fast rente, vælger du som låntager at ”købe” en forsikring mod svingninger i den låneydelse, du betaler hvert kvartal eller måned. Denne forsikring koster aktuelt ca. 1 procent af din gæld om året i forhold til et lån uden forsikring – altså et variabelt forrentet lån.

Forsikringen giver en ekstra fordel – nemlig en option eller en mulighed, for at omlægge lånet. Du kan omlægge til en lavere kuponrente (hvilket giver lavere ydelse), hvis kurserne stiger og renterne falder. Men du kan også omlægge til en højere kuponrente, hvis kurserne falder og renterne stiger (hvilket giver lidt højere ydelse, men lavere restgæld).

Fordelen ved at omlægge til et lån med højere kuponrente er, at du ved rentestigninger kan indfri dit gamle lavrente-kuponlån til en kurs under 100 og dermed skære en luns af restgælden, dog opnår du først den langsigtede økonomiske fordel ved denne opkonvertering, hvis du senere ved rentefald igen kan omlægge til et nyt lån med lavere kuponrente.

10 bedste råd om konvertering af realkreditlån

Variabel rente og rentetilpasningsperiode

Vælger du variabel rente, bør du ikke vælge for lang rentetilpasningsperiode. Maksimalt F5, F3 eller helt kort rente med rentetilpasning hver halve år. En lang periode låser dig til et måske ugunstigt renteniveau og giver dig lavere fleksibilitet.

Låneomkostningen til realkreditselskabet, bidraget, er højere desto kortere renteperiode. Desuden kan der være overkurs ved indfrielse før udløb af rentetilpasningsperioden, hvis renten er faldet.

Det er ikke helt enkelt at vælge den rigtige rentetilpasningsperiode, så du kan med fordel søge rådgivning om dette.

Variabel rente er billigst

Fordelen ved lån med variabel rente er, at renten er lavere end for lån med fast rente. Men du frasiger dig alle konverteringsmulighederne, og får til gengæld løbende fordelen af den, alt andet lige, lavere renteudgift. Du sparer endda udgiften til konverteringer, og optager du et lån med 30 års afdragsfrihed, så behøver du i princippet ikke at beskæftige dig med dit lån de næste 29 år.

Set over de seneste 25 år, har det været billigere at have variabel rente end fast rente – selv når vi tager højde for fordelagtige konverteringsmuligheder for fastrentelånene.

Dog var den korte 1-års rente momentvis i 2001 og 2008 oppe over 6 %, men fra 2012 og mange år frem var den tæt på nul. Økonomerne spåede i 2019 fortsat lave renter i op til 10 år, men det holdt ikke. Så hvad kan du regne med?

Sådan vælger du det rigtige lån

Om du skal vælge den ene eller den anden type lån, handler ikke om at gætte rigtigt på renteudviklingen. Som almindelig dansk boligejer bør du i stedet tage udgangspunkt i, det du ved – nemlig styrken af din privatøkonomi og din risikovillighed, dvs. om du psykisk kan leve med usikkerhed om ydelse og rente på dine realkreditlån.

Hvor stærk er din økonomi?

Hvis vi først ser på styrken af din privatøkonomi, er der to grundlæggende faktorer, din formue og din indkomst. Har du mere end 40 % friværdi i dine faste ejendomme, opsparing i frie midler (kontanter og værdipapirer), der betyder, at du nemt kan klare at betale flere og større uforudsete udgifter, og kan du desuden klare kortere perioder med arbejdsløshed, peger pilen mod variabelt forrentede lån. En tommelfingerregel for en stærk økonomi er, at du skal have frie midler svarende til den samlede årsindkomst efter skat i husstanden.

Har du derudover en stabil lønindkomst på et niveau, hvor du løbende bruger færre penge, end du tjener, har du alt andet lige en økonomi, der er stærk nok til, at du kan drage fordel af lån med lav variabel rente frem for en højere og mere sikker fast rente.

Har du derimod ikke ret meget opsparing, relativ stor gæld (over 60 % belåning), og svinger din indkomst, har du en skrøbelig økonomi. I den situation bør du bestemt overveje at tilvælge ”forsikringen” i et fastforrentet lån og håbe på, på nogle gevinster på længere sigt ved at konvertere.

Det rigtige realkreditlån for dig – Finanshuset Fredensborg

Hvor stor er din risikovillighed?

Uanset om du har en stærk eller en mere skrøbelig økonomi, nytter det ikke noget at vælge variabel rente, hvis du bliver nervøs ved udsving i renterne. Så selvom du har en stærk økonomi, kan et fastforrentet lån sagtens være den bedste løsning for dig, hvis du har det bedst med lav risiko, selvom det nok bliver dyrere på den lange bane.

Der, hvor du skal passe særlig meget på med variabel rente, er som ung boligejer (under 40 år) med en skrøbelig økonomi.

Rådgivning om boliglån – Finanshuset Fredensborg

Relaterede Nyheder