fbpx
Hvilket boliglån skal du vælge

Hvilket boliglån skal du vælge

Der er meget at vælge imellem, når du skal finansiere din bolig og vælge realkreditlån. Her får du 4 trin til at vælge det rigtige realkreditlån for dig.

Et solidarisk realkreditsystem

Det danske realkreditsystem er meget billigt, det sørger for lave udgifter til den enkelte låntager sammenlignet med andre lande i Verden. Det betyder ikke, at det ikke kan blive billigere. Og det betyder heller ikke, at du bare skal tage imod det første og bedste lånetilbud fra din bank.

Renterne i det danske realkreditsystem sættes af obligationsmarkedet, alle lån gives nemlig på baggrund af udstedelse af obligationer.

Du kan få mange forskelle slags lån. De mest almindelige er variabelt forrentede ikke konverterbare lån og fast forrentede konverterbare lån.

Alle låntagere overalt i landet betaler de samme renter, fordi obligationerne udstedes i serier, hvor navnet på debitor ikke er knyttet til de enkelte obligationer. Det sikrer en lav rente til alle låntagere, der på en måde deler kreditværdighed. Sådan er det ikke i resten af verden.

Det gør også det danske realkreditsystem skalerbart og i stand til at håndtere milliarder af kroner hver dag.

1. Afklar risiko først

Det første du bør tænke på, når du vælger realkreditlån, er, hvilken risiko passer til din økonomi. Variabel rente giver en højere risiko end fast rente. Du betaler altså for risikoafdækningen i et fastrentelån gennem renten, der typisk (men ikke altid) til en hver tid på udstedelsestidspunktet er højere end renten på et tilsvarende variabelt forrentet lån. Fast rente giver sikkerhed, men det har en pris.

Du vælger din risiko ud fra to forhold:

  • Din risikovillighed/risikotolerance – hvordan du har det med at tage risiko og evt. tabe penge,
    • Din risikoevne – hvordan påvirkes din økonomi, hvis en rente stiger.

Herudfra vælger du mellem fast eller variabel rente, som det første, når du vælger lån. Du kan også vælge at kombination af lån med fast og variabel rente, hvis dit lånebehov er stort, og du eksempelvis vil have mulighed for at få en positiv effekt af både rentefald og rentestigninger.

2. Afdrag eller afdragsfrihed

Hvis du bliver kreditgodkendt til det, kan du vælge afdragsfrihed på dit lån i op til 30 år – dog kun 10 år ad gangen på et almindeligt 30-årigt lån.

Afdragsfrihed giver dig en lavere ydelse i den afdragsfri periode og en højere ydelse senere. Det skal du være opmærksom på og indføje i dit budget. Først med afdrag og derefter uden afdrag. Princippet er, at du kun skal vælge afdragsfrihed, hvis du har råd til at betale ydelsen på lånet med afdrag.

Disse overvejelser kræver, at du udarbejder et budget over lang tid – mindst lånets løbetid anbefales det.

Det rigtige realkreditlån for dig – Finanshuset Fredensborg

3. Valg af rente

Variabel rente

Er variabel rente den rigtige risiko for dig, så skal du vælge, den type variabel rente-lån der passer til dig. Du kan vælge helt kort rente, der fastsættes hvert halve år, og du kan vælge en rentetilpasningsperiode på 5 år eller mere. Dog sjældent mere end 5 år, fordi du så kan opleve store tab ved rentefald, hvis du skal indfri før tid med opkøb af obligationer.

Et 5-årigt lån giver dig ro på renten i fem år, og det er et almindeligt valg, hvis du har en lang horisont i din bolig. Men renten på et 5-årigt lån er ofte højere end på et halvårigt lån. Dog ikke altid, som vi har set det de seneste 2 år.

Er du villig til at have en høj risiko, kan du vælge det korteste lån, der findes, ud fra den logik, at det korte lån typisk på lang sigt altid vil give den billigste løbende rente. Du har dog ingen sikkerhed for, om renten svinger op og ned undervejs.

Disse lån med variabel rente er ikke konverterbare. Det vil sige, at der kun er to måder at indfri dem på. Ved udløb eller afdrag af lånet undervejs eller ved at modregne med opkøb af obligationer. Det er opkøbet af obligationer, som giver mulighed for kurstab ved rentefald.

Fast rente

Vælger du fast rente, kan du konvertere lånet, hvis renteniveauet i samfundet ændrer sig. Du har muligheden for at konvertere til en lavere rente uden kurstab da du kan indfri lånet med opsigelse til en termin til kurs 100, hvis renten falder.

Hvis renten stiger, falder kurserne altid (- hvis obligationsserien er likvid), og det gør det muligt at reducere din restgæld skattefrit med opkøb af obligationer og modregne til indfrielser.

I denne sammenhæng er asymmetrien i skattefradrag og de skattefri kursgevinster vigtig. Der er fradrag for renteudgifter, mens kursgevinster er skattefri og det giver en særlig skattefordel for private opsparere. Derfor vil de fleste låntagere udnytte en rentestigning til at spekulere i en kursgevinst.

Da renten er fast, skal du derud over blot vælge løbetid som det sidste. Afdrager du på lånet, kan du eksempelvis lade lånet løbe, til du går på pension – dog højst 30 år. De fleste vælger dog et 20-årigt eller 30-årligt lån og lader renten være sat af markedet derefter. Heri ligger den overvejelse, at vælger du et 25 årigt lån, får du en 30-årig rente og kommer til at betale for en 30-årig rente som jo vil være højere end en 25-årig rente.

Guide til omlægning af realkreditlån – Finanshuset Fredensborg

4. Vælg det rigtige lån for dig

Der er forskel på produkter og omkostninger i de forskellige realkreditselskaber. Mange produkter ligner hinanden, fordi obligationerne, der udstedes, konkurrerer med hinanden. Der kan dog være mindre forskelle, og der kan være selskaber, der har produkter, som skiller sig ud.

Der er eksempelvis varianter af 30-årige lån med forskellige betingelser. Der kan også være forskelle i speciallån, hvor renten er variabel men ydelsen er fast (f.eks. T-lån fra RD).

Du skal dog altid først og fremmest være opmærksom på omkostningerne. Bidragssatsen er den væsentligste omkostning ud over renten.

De enkelte selskaber fastsætter selv deres bidragssatser, så se på ÅOP (årlige omkostninger i procent), når du vælger. Få altid mindst ét tilbud fra et konkurrerende selskab, hvis du ikke har en rådgiver til at hjælpe dig.

Husk at du ikke kan bruge ÅOP til at sammenligne lån med fast rente med variabelt forrentede lån. Du kan kun sammenligne lån af samme type.

Værdien af din ejendom er afgørende for bidragssatsen. Vær derfor opmærksom på, om dit selskab vurderer værdien lavere end konkurrenterne, og du derfor får højere bidragssats.

Går du i din egen bank, vil de måske forsøge at undgå at give dig et tilbud, og i stedet give dig et regnestykke for omlægningen. Du bør dog insistere på at få et bindende tilbud, så du har et sikkert grundlag for sammenligning med andre tilbud.

Vælg det billigste realkreditlån – Finanshuset Fredensborg

Få svar på spørgsmål om boliglån

Har du spørgsmål til optagelse og omlægning af realkreditlån, kan du frem til d. 10 juni få en uforpligtende samtale med en erfaren økonomisk rådgiver. Her kan du få svar på enkle spørgsmål, der ikke kræver egentlig rådgivning, og høre hvordan uafhængig rådgivning kan hjælpe dig.

Image link

Har du det rigtige realkreditlån?

Hvad er det rig
Få en uforpligtende samtale med en erfaren rådgiver
Relaterede Nyheder