Renten falder, skal du tilpasse dit realkreditlån? Der er penge at tjene ved at vælge det rigtige realkreditlån. Konverterbart eller rentetilpasset realkreditlån?
De fleste danske familier vælger et konverterbart obligationslån med fast rente eller et kontantlån med variabel rente. For at vælge på et oplyst grundlag skal du kende de forskellige lån, og hvilken risiko de indebærer.
Hvad er et konverterbart obligationslån?
Et konverterbart obligationslån er et fastforrentet realkreditlån, som er koblet til en obligationsserie med fast rente (fx 3 % eller 4 %). Normalt med en løbetid på 20-30 år, men du kan også vælge kortere løbetid.
Lånet kaldes konverterbart, fordi du som låntager har ret til at indfri eller omlægge lånet til kurs 100, uanset hvordan markedsrenten har ændret sig. Dvs. når renten falder, og kursen stiger til over 100, kan du opsige og indfri lånet til en termin til kurs 100.
Det betyder, at du typisk kan omlægge dit lån i to situationer:
- Omlægge ned, når renten falder → lavere rente og ydelse
- Omlægge op, når renten stiger → reducere restgæld (fordi obligationerne falder i kurs)
Det er denne konverteringsret, der adskiller lånet fra et almindeligt fastforrentet obligationslån uden konverteringsmulighed (udstedes kun sjældent i Danmark).
Hvad er et kontantlån?
Et kontantlån optager du på den kontante hovedstol, fx 1.000.000 kr.
For at skaffe pengene sælger realkreditinstituttet obligationer på markedet.
Da obligationerne sjældent kan sælges til kurs 100 (f.eks. måske 99 eller 101), justeres obligationsgælden, så du stadig får dine 1.000.000 kr. udbetalt kontant.
Usikkerheden på lånet er den rente, du skal betale. Jo lavere kurs desto højere effektive rente.
Guide til omlægning af realkreditlån – Finanshuset Fredensborg
Konverterbart eller rentetilpasset realkreditlån?
Hvad er bedst, et konverterbart obligationslån eller et kontantlån med variabel rente?
| Egenskab | Konverterbart obligationslån (fast rente) | Kontantlån med variabel rente (rentetilpasningslån) |
| Rente | Fast i hele løbetiden (fx 30 år) | Variabel – justeres typisk hvert 1, 3 eller 5 år (F1/F3/F5) |
| Ydelse | Stabil og forudsigelig | Ændres ved hver rentetilpasning, når renten ændrer sig |
| Renterisiko | Lav – du er beskyttet mod rentestigninger | Høj – ydelsen kan stige kraftigt, hvis renten stiger |
| Kursrisiko | Ja, kursen på obligationerne ændres ved renteændringer | Nej, altid kurs 100 (lånet udbetales og indfries til kurs 100) |
| Konverteringsret | Ja – kan altid indfris til kurs 100 | Nej – ingen gevinst ved renteændringer |
| Mulighed for gevinst ved omlægning | Ja, du kan reducere restgæld, hvis renten stiger (opkonvertering) | Nej, du påvirkes kun gennem ydelsesændringer |
| Refinansieringsfrekvens | Ingen (renten fast hele perioden) | Hvert 1–5 år, hvor renten fastsættes på ny |
| Tryghed | Høj – fast rente og konverteringsret giver sikkerhed | Lavere – afhængig af markedsrenter og refinansiering |
| Typisk rente (ved start) | Højere – du betaler for stabiliteten og fleksibiliteten | Lavere – du får en lavere rente mod at tage risikoen |
| Velegnet til | Boligejere, der ønsker tryghed og langsigtet stabilitet | Boligejere med økonomisk råderum og kortsigtet plan |
Kort forklaret
Et konverterbart obligationslån giver dig tryghed og fleksibilitet: Du kender din rente og kan til enhver tid omlægge, hvis markedet ændrer sig.
Et kontantlån med variabel rente giver dig billigere finansiering her og nu, men du løber risikoen for, at ydelsen stiger, hvis renterne stiger.
Et eksempel
| Situation | Konverterbart lån | Kontantlån (F3) |
| Start-rente | 3,5 % fast | 2,2 % variabel (3 år) |
| Hvis renten falder til 2 % | Du kan omlægge og få lavere rente (gevinst) | Din rente falder først ved næste refinansiering |
| Hvis renten stiger til 5 % | Du kan omlægge og reducere restgælden, men ydelsen stiger | Din rente stiger, og ydelsen øges ved næste refinansiering |