Vandret konvertering er ikke et guldæg
Vandret konvertering er ikke et guldæg, som nogle tror. De glemmer omkostninger, blandt andet, at kursen du indfrier til, er højere end på det nye lån.
En læser spørger om muligheden for vandret konvertering. Efter at have læst om muligheden i en artikel i mediet Finans, bliver læseren frarådet vandret konvertering i sin bank. Han skriver nu til Finanshuset i Fredensborg og spørger om, vi kan afklare sagen for ham.
Med en vandret konvertering omlægger du dit fastforrentede realkreditlån til et lån magen til. Formålet er at udnytte, at renten er steget, og at kursen på obligationerne bag lånet og værdien af lånet dermed er faldet. Falder værdien af lånet så meget, at belåningen i huset eksempelvis falder fra 80 til 60 %, giver det en væsentligt lavere bidragssats fremover. Det viser regneeksemplet fra artiklen udmærket.
10 bedste råd om konvertering af realkreditlån – Finanshuset Fredensborg
Vandret konvertering – et regneeksempel
| Sparet bidragssats ved vandret konvertering | Lån 1 | Lån 2 |
| Boligværdi i kr. | 2.500.000 | 2.500.000 |
| Realkreditlån i kr. | 2.000.000 | 2.000.000 |
| Obligationskurs | 100 | 75 |
| Realkreditlånets kursværdi i kr. | 2.000.000 | 1.500.000 |
| Bidragssats i pct. | 0,681 | 0,458 |
| Tillæg for afdragsfrihed i pct. | 0,325 | 0,100 |
| Bidragssats i pct. i alt | 1,006 | 0,558 |
| Årligt bidrag i kr. | 20.128 | 11.162 |
| Årlig besparelse i kr. | 0 | 8.966 |
Tabellen viser en kunde i Realkredit Danmark med et fastforrentet 1,5 %-lån med afdragsfrihed optaget i 2021, der omlægger lånet til nøjagtigt det samme lån i efteråret 2022. Kilde: Mybanker/Finans.dk
Hvorfor sagde banken nej
Så hvorfor fraråder banken læseren at lave en vandret konvertering, på trods af, at hans profil stort set svarer til regneeksemplet? Vi har ikke talt med rådgiveren, og kender derfor ikke hans overvejelser.
Den korte version af vores eget svar er, at artiklens regneeksempel er unuanceret, da det ikke har omkostningerne ved den vandrette konvertering med. Det gælder blandt andet, at den kurs, du kan indfri dit lån til, er højere end den kurs, du kan optage det nye lån til, selv om det er det samme lån.
Det betyder dog ikke, at det aldrig kan betale sig at lave en vandret konvertering, men i de fleste tilfælde virker det ikke særligt oplagt, når man får regnet alle detaljerne med.
Til slut vil vi rose bankrådgiveren for at fraråde konvertering, selvom det betød, at banken gik glip af indtjening. Det er god rådgivning.
