Split dit boliglån
Valget af boliglån står i reglen mellem fast og variabel rente. Men hvorfor vælge, hvis du kan få begge dele. Split dit boliglån og få flere fordele.
De seneste 20 år, antallet af boliglån eksploderet. I gamle dage havde et realkreditlån fast rente, og et banklån som regel variabel rente. Variabelt forrentede boliglån er blevet meget populære, fordi de oftest har den laveste rente. At de også har den højeste risiko, gør ikke noget, hvis du kan tåle høj risiko.
Fast eller variabel rente eller begge dele
Når de vælger lån, begynder de fleste i reglen med at vurdere, om de kan tåle risikoen på et variabelt forrentet lån. Ofte er det et lige så godt spørgsmål, om du har lyst til risikoen. Svaret på de to spørgsmål er langt fra altid, det samme – det er det faktisk sjældent.
De fleste er tilbøjelige til at følge mavefornemmelsen uden at regne på, hvad en eventuel rentestigning koster i privatøkonomien.
Det er naturligvis vigtigt, at vælge rationelt i privatøkonomien. Det betyder, at det gælder om at bringe din risikotolerance så tæt på det fornuftige som muligt. Det er svært i praksis, men her kan splitstrategi hjælpe dig på vej.
Splitter du dit boliglån kan du vælge risiko og sammensætte en låneprofil gennem flere små skridt i stedet for som et enten eller.
Sådan splitter du dit boliglån
En splitstrategi går ud på at vælge to lån inden for 80 % af ejendommens værdi:
- et fast forrentet (konverterbart) lån
og
- et variabelt forrentet (ikke konverterbart) lån.
Størrelsen på de to lån, og hvor store de skal være i forhold til hinanden, afhænger af, hvor stor risiko du vil have, og hvor stor opsparing (dvs. afdrag på lån), du har råd til.
Konverterbare lån er realkreditlån, mens ikke konverterbare lån både kan være realkredit- og banklån afhængigt af, hvor du kan opnå de laveste årlige omkostninger i procent (ÅOP).
I denne sammenhæng er banklån en broget gruppe af forskellige typer lån med variabel rente. Her skal du være opmærksom på indfrielsesbetingelserne, da de kan være lidt specielle på nogle lån. For de fleste lån der det dog rimeligt gennemskueligt.
Derfor skal du splitte dit boliglån
Når du har både fast og variabel rente kan du sammensætte en ydelsesprofil, hvor du afdrager den del af gælden med den højeste risiko først og hurtigst. Det kan fx være som et 10-årigt lån med 5-årig rente (F5-lån med 10 års løbetid).
Den anden del af gælden kan være et fastrentelån med eller uden afdrag. Det åbner for to mulige strategier fremover. På den ene side kan du udnytte den lave lange rente til at sikre økonomien mod eventuelle fremtidige rentestigninger. På den anden side har du, hvis renten stiger, mulighed for konverteringer, der giver dig en lavere restgæld som en typisk skattefri gevinst.
Når du konverterer op, falder restgælden, og når du konvertere ned stiger restgælden kun med omkostningerne, fordi du udnytter konverteringsretten til at indfri lånet til kurs 100.
På denne måde kan du udnytte den lave rente til at sænke din restgæld hurtigst muligt uden at tage en større risiko på hele gælden. Du kan desuden lægge så meget fleksibilitet ind i din låneprofil, at du har plads i privatøkonomien til de ønsker, der opstår hen ad vejen.
Har du en plan?
Det gælder om at se fremad, når du optager lån. Du behøver ikke nødvendigvis at vide, hvad du vil de næste 30 år, men det er godt at have en opsparingsplan for de næste 10 år – mindst. Jo længere din plan holder, desto billigere bliver din finansiering.
Omkostningerne til at optage og omlægge lån er en væsentlig omkostning gennem livet, især hvis du ikke holder øje med, hvor du får lån med de laveste ÅOP. Derfor skal du være særligt opmærksom på bidragssatsen, når det gælder realkreditlån.
Ejer du din bolig og evt. et sommerhus er finansielle omkostninger fx rente, bidrag, kurstab og diverse omkostninger en af dit livs største udgifter. Jo hurtigere du afdrager gælden, desto mindre bliver disse omkostninger. Når renten er lav, som nu, er det nemmere at afdrage sine lån hurtigt.
Derfor er en god plan meget vigtig, hvis du vil forbedre din formue mest muligt. Den skal naturligvis også tage højde for indbetalinger på pensionsordninger. Men flertallet af danskerne er bedre tjent med at afdrage på gælden end ved at indbetale til pensionsordningen i store dele af deres liv.
I sidste ende handler det om, hvor du får mest muligt ud af din løbende opsparing. Overvej om splitstrategi er en god mulighed for dig, næste gang du har brug for at ændre dine lån.
