Uge 33 - 2021 
Mand der overvejer at omlægge realkreditlån

Pas på investering i fast ejendom

Du skal være forsigtig med investering i fast ejendom for tiden, hvor markedet er steget massivt over mange år. Især to ting påvirker prisenerne lige nu.   

Ejendomsmarkedet er glohedt

Priserne på fast ejendom er steget de seneste mange år, og der er tilsyneladende ingen grænser for, hvor meget de kan stige. Nu viser der sig dog 2 ting, der muligvis kan få boligmarkedet til at stagnere i de store byer. Dels er der nettofraflytning eller meget lille vækst fra/i de store byer, og derudover er der et pres mod en højere rente, selvom lidt af presset er aftaget de seneste måneder.

Ejendomsmarkedet har givet store afkast de seneste år. Især i de store byer er priserne nærmest eksploderet gennem flere år, hvor stigningsprocenterne har været tocifrede mange steder – primært i København. Det kan jo ikke fortsætte sådan, men det betyder ikke nødvendigvis, at priserne vil falde.

Vælg den rigtige løbetid på dit fastforrentede lån

2 nye forhold påvirker boligpriserne

Flyttemønstre

Inden priserne falder, skal liggetider for ejendomme stige, og det kræver et større udbud af ejendomme. Et større udbud af ejendomme medfører ikke, at der nødvendigvis kommer flere købere, og så stiger liggetiderne.

Det er i den forbindelse vigtigt at se på flyttemønstrene mellem by og land. Der har stort set hvert eneste år været rimelig stor nettotilflytning til de store byer de seneste årtier. Det har skabt grundlag for massive prisstigninger. Samtidig er det blevet vanskeligt at finde lejeboliger i disse områder.

Desuden lever flere og flere som singler, hvilket øger efterspørgslen efter boliger, og presser priserne i vejret.

Priserne er dog ikke steget alle steder. Længst fra de store byer, eksempelvis i Vestjylland, Lolland-Falster og Vestsjælland, er boligpriserne generelt ikke steget. I disse områder, der af bankerne betegnes som ikke-vækstområder, er det svært at få finansieret boligen. Så her kan priserne faktisk være faldet.

Oversigt over fraflytninger i 2020 fra hhv. København, Odense, Aarhus og Aalborg til udvalgte kommuner uden for de store byer. Kilde: Danmarks Statistik – Statistikbanken

Tallene viser, at der sandsynligvis er sket en permanent ændring i flyttemønsteret mellem de store byer og områder uden for byerne. Det vil medføre, at der kommer flere boliger til salg i de store byer, hvilket muligvis betyder, at tiderne med galopperende boligpriser er forbi.

Det er dog for tidligt at konkludere endnu, men der er en tydelig tendens blandt nogle grupper af familier til at fravælge boliger i byerne til fordel for boliger udenfor byerne. Nogle landdistrikter har nettotilflytning i øjeblikket.

Udviklingen kan påvirke prisen på din bolig på lang sigt, så det er værd at være opmærksom på. En væsentlig nuance er, at fraflytningen fra de store byer ikke er voldsom. Derfor kan den almindelige demografiske udvikling, betyde at boligpriserne ikke kommer til at falde, men blot stagnerer eller stiger en smule. Det bliver vi klogere på i den kommende tid.

Ligeledes kan nybyggeri også påvirke priserne, når udbuddet stiger – særligt hvis efterspørgslen samtidig falder.

Renten påvirker mere end noget andet

Selvom flyttemønstre er vigtige på lidt længere sigt, er det stadig renterne på boligfinansiering, som er vigtigst her og nu. Renterne er meget lave lige nu, på trods af at de er højere end på samme tid sidste år. Den stigende tendens er standset, men hvis væksttallene og inflationen stiger og krisetegnene forsvinder, vil renten med stor sandsynlighed også stige. Det gælder hele verden.

Danmark fungerer imidlertid som sikker havn for obligationsinvesteringer. Så hvis uroen på finansmarkederne fortsætter, vil den danske rente med stor sandsynlighed ligge lavere end mange andre steder. Det skyldes at efterspørgslen efter danske obligationer vil være høj, og at tilliden til den danske økonomi er høj.

Men hvis renten og dermed omkostningerne på ejerboliger stiger, vil det lynhurtigt kunne ses på boligpriserne, der alt andet lige, vil falde i alle dele af landet.

Så meget skal du tjene for at købe hus

Vær forsigtig og invester med lang horisont

Når boligmarkedet er glohedt, skal du være mere forsigtig, end du plejer. Det betyder ikke, at du skal undgå at købe fast ejendom, men du skal have en længere horisont, end du ellers ville have. Og du skal sikre, at din friværdi udvikler sig positivt, hurtigere end ellers, eventuelt ved at afdrage gælden hurtigere.

Har du store beløb stående kontant eller i værdipapirer som frie midler, så er investering i fast ejendom fortsat attraktivt. Den historiske erfaring viser, at det er bedre for din økonomi på lang sigt at eje din bolig end at leje.

Desuden er afkast af fast ejendom ovenikøbet skattefrit i langt de fleste tilfælde. Det har ikke ændret sig, derfor er fast ejendom førsteprioritet, hvis du er boligsøgende. Det bør det være, medmindre du har en meget kort horisont eller du har usikker og ustabil indkomst og formue.

Gode råd om køb af sommerhus

Flytninger til og fra store byer


Oversigt over fraflytninger fra hhv. København, Odense, Aarhus og Aalborg i 2020. Mørke markeringer angiver kommuner, hvor flest er flyttet til fra fraflytningsbyen. Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken

København Odense Aarhus Aalborg
Tilflytning 2020              47.999        11.752      22.434        12.062
Fraflytning 2020               51.411        11.320      21.188        10.723
Netto              – 3.412             432         1.246          1.339