Uge 33 - 2012 

Er forældrekøb rigtigt for jer?

Er forældrekøb rigtigt for jer? Tænk jer grundigt om, inden  et forældrekøb. Forældrekøb er ikke nødvendigvis en god investering.

Om kort tid begynder rekordmange unge på ny uddannelse, og jagten på studieboliger gået ind. Det har i en årrække været almindeligt, at forældre hjælper deres børn ved at foretage et “forældrekøb.”

Tænk dig om

Ikke desto mindre er det en god ide at du tænker dig grundigt om, inden du foretager et forældrekøb. Finanshuset har den opfattelse, at forældrekøb som udgangspunkt ikke er nogen god investering, medmindre man har to eller flere børn, som kan gøre brug af lejligheden.

Som udgangspunkt skal du skal være opmærksom på, at der er risiko for tab ved investeringen. Normalt skal du arbejde med en horisont på mindst ti år, for at der er en chance for gevinst. Det er få unge der med nogen sikkerhed kan planlægge deres liv, så langt frem i tiden.

Dernæst må du sikre dig, at dit økonomiske råderum er tilstrækkeligt stort til, at du kan påtage dig de omkostninger, der er ved købet og de faste udgifter, som er forbundet med at eje lejligheden.

Du kan desuden overveje, om der findes andre måder at hjælpe dine børn end ved et forældrekøb. En lejelejlighed vil indebære en mindre risiko i din økonomi. Du har også mulighed for at give dine børn et fast beløb hver år. Hvert barn kan modtage op til 58.700 kr. i gave fra hver forælder uden at skulle betale gaveafgift.

Mener du alligevel, at et forældrekøb er interessant for jer, så er der nogle ting du bør overvejer, inden du beslutter dig.

Kan du tåle et forældrekøb?

Er udlejning mulig?

Uanset om der er tale om en andelslejlighed eller en ejerlejlighed, er det vigtigt at undersøge, om det overhovedet er tilladt at fremleje lejligheden.

I de fleste ejerforeninger er dette ikke noget problem, men i langt de fleste andelsboligforeninger vil man helst undgå udlejning, hvorfor det typisk ikke er tilladt i henhold til vedtægterne.

Du bør derfor indføre et advokatforbehold i købsaftalen, så du får mulighed for at spørge din advokat til råds.

Pas på når du udlejer ejerboligen

Hvad skal huslejen være?

Det ville være ganske enkelt, hvis du kunne sætte huslejen efter de udgifter, du har ved lejligheden for ejer/andelshaver (forældrene), men sådan er det bare ikke.

Lejen skal være rimelig, men hvad vil det sige? Først og fremmest må lejen ikke være for billig! Ellers risikerer lejer at blive beskattet af forskellen mellem den opkrævede leje og markedsprisen. Det kan derfor være en god idé at spørge en ejendomsmægler, hvad markedslejen er for en sådan lejlighed. I yderste konsekvens kan man få Huslejenævnet til at tage stilling til, hvad lejen bør være.

Udlejning af en bolig er omfattet af lejeloven. Derfor bør du lave en lejekontrakt, selvom det er dit eget barn du udlejer til. En lejekontrakt er også en forudsætning, hvis der skal søges boligsikring.

Forældrekøb af lejlighed: Skal – skal ikke?

Skatteforhold

Den skattemæssige behandling af udlejning er lempelig. Underskud på udlejningen kan trækkes fra i anden personlig indkomst, og renteudgifterne kan under visse betingelser også fratrækkes.

Du kan vælge mellem beskatning under virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Kender du de to ordninger indgående, kan du selv vælge den ordning, som bedst kan betale sig for dig. Ellers bør du søge rådgivning om, hvilken skatteordning der passer dine behov.

Virksomhedsskatteordningen

Skatteordningen er ofte fordelagtig, hvis størstedelen af købesummen er finansieret af lån, og I betaler en høj marginalskat.

Et evt. underskud ved udlejning af lejligheden til børn kan fratrækkes i den personlige indkomst, når man benytter “virksomhedsordningen.” Er din personlige indkomst over 424.000 kr. og betaler topskat, kan tabet fradrages med op til 51,5 %. Er din indkomst herunder kan fradrag for tab højst ske med 38,5 %. Overskud beskattes med op til 51,5 %. Vær opmærksom på at topskattegrænsen gradvis hæves med den nye skattereform.

Kapitalafkastordningen

Her er der ikke samme krav til regnskab og skat, men der beregnes et kapitalafkast på pt. 4 % af lejlighedens kontantværdi, som fratrækkes den personlige indkomst, så I får et væsentligt fradrag.

Beskatning i forbindelse med salg

En eventuel gevinst ved salg af lejligheden vil blive beskattet som positiv kapitalindkomst med 47,5 %, hvis du ikke selv har beboet lejligheden.

Et evt. tab ved salg af lejligheden vil derimod normalt ikke give fradrag. Der er altså en skattemæssig asymmetri mellem skat på gevinst og fradrag for tab.

Har du råd til et forældrekøb?

Gør dit forarbejde

“Det kan lyde enkelt blot at købe en lejlighed til sit barn, men der er en lang række forhold – både økonomiske og juridiske, som bør afklares, inden du tager beslutningen,”  udtaler advokat Jan Juul Jørgensen, “men gør du et godt forarbejde, så har du også forudsætningerne for at tage den rigtige beslutning.”

Hvad du bør vide inden et forældrekøb

aug 16th, 2012 | Tags: , , ,